Серпейка

Сегодня: 28 февраля 2021 г.

Тонировка и Ремонт Автостёкол Серпухов

Долевое строительство

недвижимостьРынок новостроек в России очень молод – фактически в 90-х годах он начал развиваться  в условиях отсутствия правового обеспечения, законодательных актов, регулирующих строительный и инвестиционный процесс, законов защищающих права инвесторов (все таки, нельзя отнести участников долевого строительства к потребителям).

Да и на сегодняшний день эффективных законов, регулирующих жилищное строительство,  нет, не развита система регистрации, учета и контроля договоров долевого участия и уступок прав по ним. Практически с начала формирования первичного рынка и до настоящего времени успешность любого проекта  строительства жилья зависит от умеренности аппетитов чиновников и добросовестности инвестиционно-строительной компании. Вступление в силу 214 федерального закона должно было урегулировать процесс жилищного строительства. Результат правда оказался несколько странным: с одной стороны новые проблемные стройки не появляются, строительство жилья стало прерогативой крупных строительных компаний, имеющих производственную базу и кредитные ресурсы, но большинство работает по вексельной схеме, а не в соответствии с законом об участии в долевом строительстве . Спрос на строящееся жилье колеблется, но не ослабевает. Привлекают современные улучшенные планировки квартир, более технологичные стройматериалы, высокая комфортабельность нового жилья  и конечно, возможность поэтапной оплаты.
Чтобы обезопасить себя и не попасть в многочисленные ряды пострадавших дольщиков, потенциальному покупателю квартиры в новостройке желательно, не только  иметь информацию об застройщиках и ценах, но и, во-первых, представлять, строительный процесс и порядок выхода и согласования исходно-разрешительных  документов; во-вторых, разбираться в юридических аспектах договоров, регулирующих участие в строительстве; в третьих, иметь представление о законодательных актах и регулярно вносимых в них изменениях.

Законодательные акты, регулирующие долевое строительство:

  • Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации
  • Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах"
  • Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
  • Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
  • Градостроительный кодекс российской федерации

Вы решили приобрести квартиру в новостройке. Как обезопасить себя от потери денег? В первую очередь, необходимо знать, какие документы нужно проверять в компании, куда вы обратились. Два-три года назад квартиры в новостройках активно раскупались на самом начальном этапе строительства – на уровне котлована, и при заключении договоров дольщики не особенно утруждались проверкой исходно-разрешительной документации. Сегодня ситуация в корне изменилась. Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» не допускает строительства объекта без наличия разрешения на строительство, и если строительно-монтажные работы ведутся, желательно убедиться в наличии у застройщика разрешения. Для получения разрешения на строительство застройщик должен направить в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление и приложить документы необходимые для получения разрешения на строительство

Разрешение на строительство является необходимым условием для ввода в будущем дома в эксплуатацию, так как порядок ввода в эксплуатацию построенных объектов изменился с вступлением в силу нового Градостроительного кодекса. Если раньше построенный дом принимала Госудаственная комиссия, и это фиксировалось актом, то сейчас застройщик должен подать заявление и пакет документов для получения разрешения на ввод в эксплуатацию.   Без разрешения на ввод в эксплуатацию оформление прав собственности на квартиру в построенном доме будет невозможно. Для того, чтобы у дольщика в Управлении Федеральной регистрационной службы приняли пакет документов для оформления прав собственности на квартиру, застройщик предварительно обязан на объект недвижимости, возникший в результате инвестиционной деятельности, предоставить определенный пакет документов в число которых входит разрешение на ввод в эксплуатацию.  Как происходит оформление права собственности на квартиру, насколько это сложно и можно ли оформить это право самостоятельно не пользуясь услугами застройщика или уполномоченного риэлтора или юриста? Процедура перехода права собственности к покупателю на квартиру в построенном доме зависит от схемы, выбранной застройщиком еще на начальном этапе - при заключении договора на квартиру. Теоретически, застройщик должен заключать договор долевого участия. Такие договора можно заключать после публикации проектной декларации и получения разрешения на строительство. Такой договор подлежит обязательной учетной регистрации в Федеральной регистрационной службе. После получения Акта на ввод дома в эксплуатацию и передачи застройщиком соответствующей документации на дом в ТБТИ и ФРС с договором долевого участия можно смело идти в управление ФРС, приложив к договору Акт передачи квартиры, поэтажный план и экспликацию. На практике большинство застройщиков предложат Вам заключить договор купли-продажи векселя и предварительный договор, в соответствии с которым после завершения строительства Вам продадут указанную квартиру, а Вы ее оплатите векселем. Регистрация права собственности на квартиру в этом случае состоит из двух этапов: сначала оформляется право собственности на застройщика, затем заключается договор купли-продажи, застройщик готовит пакет документов, необходимый для регистрации сделки прав нового собственника. Как правило, застройщик еще в самом начале пути предлагает заключить договор-поручения на оформление права собственности . Рекомендуем прежде чем соглашаться и не глядя подписывать этот договор все-таки его внимательно изучить, чтобы впоследствии не тратить лишние деньги.

Юридические аспекты договоров, регулирующих участие в долевом строительстве

Законом, регулирующим процесс участия физических лиц в долевом строительстве является Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации , вступивший в силу 1 марта 2005 года.  В соответствии с этим законом, застройщик должен заключать договор долевого участия, который обеспечивает дольщику определенные гарантии, в частности исключает возможность двойной продажи, возлагает ответственность на застройщика за нарушение сроков завершения строительства и некачественное строительство.  Договор долевого участия застройщик имеет право заключать после получения разрешения на строительство и публикации проектной декларации, содержащей информацию о застройщике, о предполагаемом строительстве, его сроках и др.  Договор долевого участия подлежит обязательной учетной регистрации в Федеральной регистрационной службе.  После завершения строительства на основании договора долевого участия осуществляется регистрация права собственности на квартиру.

Договор долевого участия защищает права дольщика, исключает риск потери денег, риск двойных продаж, риск получения квартиры несоответствующего качества . Но на практике большинство застройщиков работают по другой схеме. Как правило, предлагают заключить договор купли-продажи векселя и предварительный договор, в соответствии с которым после завершения строительства будет заключен основной договор – договор купли-продажи квартиры.

Какие риски кроются в такой схеме?

Во-первых, гарантий, что эту же квартиру не продадут кому-нибудь еще, нет никаких. Предварительный договор – всего лишь предварительный договор, по сути, это соглашение о намерениях. Учетной регистрации этот договор не подлежит. Оплата по нему не производится. Покупатель покупает фактически на квартиру, а вексель, которым потом, после завершения строительства, оплатит квартиру по договору купли-продажи. Соответственно, применение статьи закона об участии в долевом строительстве в этой ситуации не применимы .                                                                                                                                                               Во-вторых, если сроки строительства дома растянутся, уплату штрафных санкций с застройщика требовать основания не будет. Гарантий качества строительства в этой схеме также не предусмотрено.  В третьих, регистрация права собственности на квартиру в этом случае состоит из двух этапов: сначала оформляется право собственности на застройщика, затем заключается договор купли-продажи, который подлежит регистрации. Стоимость процедуры естественно, становится дороже, а эти расходы, конечно, будут возложены на покупателя.

Документы необходимые для получения разрешения на строительство мнгоквартирного дома:

Заявление от застройщика с приложениями:

  • правоустанавливающие документы на земельный участок;
  • градостроительный план земельного участка;
  • материалы, содержащиеся в проектной документации:
    1. пояснительная записка;
    2. cхема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;
    3. схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;
    4. схемы, отображающие архитектурные решения;
    5. сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;
    6. проект организации строительства объекта капитального строительства;
    7. проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей.
  • положительное заключение государственной экспертизы проектной документации;
  • разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 настоящего Кодекса);
  • согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.
    К заявлению может прилагаться положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации. 

 

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

К заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию прилагаются следующие документы:

  1. правоустанавливающие документы на земельный участок;
  2. градостроительный план земельного участка;
  3. разрешение на строительство;
  4. акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора);
  5. документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство;
  6. документ, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства проектной документации и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора);
  7. документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);
  8. схема, отображающая расположение построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора);
  9. заключение органа государственного строительного надзора, органа государственного пожарного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора, государственного пожарного надзора) о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации.

Правительством Российской Федерации могут устанавливаться помимо предусмотренных иные документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в целях получения в полном объеме сведений, необходимых для постановки объекта капитального строительства на государственный учет.

Орган, выдавший разрешение на строительство, в течение десяти дней со дня поступления заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию обязан обеспечить проверку наличия и правильности оформления документов, осмотр объекта капитального строительства и принять решение о выдаче заявителю разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или об отказе в выдаче такого разрешения с указанием причин принятого решения.