Серпейка

Сегодня: 28 февраля 2021 г.

Тонировка и Ремонт Автостёкол Серпухов

Как оформить квартиру и избежать рисков

недвижимостьЭтот раздел поможет Вам быстро найти необходимую информацию об организациях, которые могут понадобиться Вам при различных операциях с недвижимостью:

  1. 1. Управление Федеральной регистрационной службы по г.Москве (УФРС)

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения(обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является необходимым условием и единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право собственности на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый Государственный реестр прав. В Москве этим занимается Управление Федеральной регистрационной службы по г.Москве (УФРС). Здесь Вы также можете получить справку о наличии обременений на приобретаемую Вами жилплощадь.

2. Бюро технической инвентаризации (БТИ)

Выдаёт следущие документы,необходимые для совершения сделок с недвижижимостью:

- справка формы №11-А(срок действия 1 месяц) указывает общую и жилую площадь квартиры, её балансовую стоимость, подтверждает отсутствие ареста и запрета на квартиру.

- справка формы № 22-А(срок действия 1 год) содержит поэтажный план с экспликацией жилого помещения.

Все документы выдаются собственникам и лицам зарегистрированным в квартирах по предъявлении паспорта с отметкой о регистрации в данной квартире или правоустанавливающих документов на эту квартиру. Справка формы № 11-А выдаётся через 2 часа после обращения, справка формы 22-А через 10 дней после обращения.

3. Единый информационно-расчётный центр (ЕИРЦ)

Заменил бывшие домоуправления, ДЕЗы, ЖЭКи и т.д. В ЕИРЦ находится бухгалтерия и , как правило,паспортистки. Здесь Вы можете получить следующие,необходимые для сделок с недвижимостью,документы:

- копию финансово-лицевого счёта. Выдаёт бухгалтерия, срок действия 1 месяц.

- справка об отсутствии задолжностей по комунальным платежам. Выдаёт бухгалтерия, срок действия 1 месяц.

- выписка из домовой книги. Выдают паспортистки,срок действия 1 месяц.

Все документы выдаются собственникам и лицам зарегистрированным в квартире по предъявлению паспорта с отметкой о регистрации в данной квартире или правоустанавливающих документов на эту квартиру. Срок выполнения - в день обращения за документами.

4. Органы опеки и попечительства.

Органы опеки и попечительства находятся в районной управе по месту жительсва. От них требуется разрешение для проведения сделки купли-продажи в следующих случаях:

- если среди собственников продаваемой квартиры есть несовершеннолетние дети;

- нетрудоспособные инвалиды 1-й и 2-й группы;

- недееспособные или ограниченно недееспособные граждане;

- одинокие граждане пенсионного возраста;

Срок рассмотрения заявления и выдача согласия составляет 30 дней.В случае положительного решения согласие органов опеки и попечительства выдаётся в виде постановления главы органа местного самоуправления.

5. Налоговые инспекции.

В случае, если жилплощадь, участвующая в сделке купли-продажи , досталась владельцу в виде наследства или дарения, то в налоговой инспекции по месту жительства необходимо получить справку об уплате налога на наследство или дарение. Без данной справки регистрация прав собственности произведена не будет. Срок выдачи справки - 10 дней с момента обращения.

6. Нотариусы.

Нотариусы выполняют нотариальные действия,предусмотренные законодательством. Составляют и заверяют (при необходимости) договора купли-продажи, выдают различные доверенности, оформляют необходимые документы для вступрения в наследство, составляют договора ренты, составляют договора дарения (дарственные) и т.д.

Процедура приобретения квартиры состоит из следующих основных составляющих:

  1. - просмотр предложений; 
  2. - просмотр квартиры или комнаты; 
  3. - внесение предоплаты за понравившийся вариант; 
  4. - проверка юридической чистоты квартиры или комнаты; 
  5. - составление проекта договора купли-продажи;
  6. - сделка;
  7. - передача договора купли-продажи на регистрацию; 
  8. - регистрация договора купли-продажи;
  9. - подписание акта приема-передачи купленной квартиры или комнаты. 

Просмотр предложений.

На первый взгляд всё очень просто,выбрал понравившееся предложение и позвонил. Но на самом деле процесс это долгий и, прямо скажем, нудный. Просмотрев издания по недвижимости, посетив интернет, Вы увидите огромное количество предложений которые Вас вроде бы устраивают, но когда Вы начинаете их прозванивать то выясняется,что объект или продан, или находится под задатком, или вообще снят с продажи.

Кроме того Вы вдруг узнаёте, что цена уже другая(естественно выше). Некоторые телефоны вообще не отвечают. Часто попадаются объявления "утки". То есть на самом деле такой квартиры вообще нет, но Вам скажут что она только что продана и предложат подобрать аналогичную. Таким способом некоторые агенства и риэлторы пытаються привлечь клиентов. Очень важно ещё на стадии выбора объекта получить по нему как можно больше информации.

Очень часто в рекламе и по телефону говорят одно, а при осмотре выясняется совершенно другое. Особенно вас должна насторожить неоправданно низкая цена на квартиру, т.к. нормальная квартира не может стоить дешевле аналогов. Также должна насторожить и приписка "срочно", хотя действительно довольно часто, чтобы не разорвать цепочку, нужно срочно найти покупателя. Но за припиской "срочно"может стоять желание нечистоплотного продавца не дать Вам времени для тщательной проверки квартиры.

Особенно внимательным нужно быть при покупке комнаты. Часто продают не комнату, а долю в квартире. А это не одно и тоже. Например в объявлении указано,что продаётся комната 13 кв. м. в 2-х комнатной квартире,а потом выясняется что это 1\2 доли 2-х комнатной квартиры. Но если это 1\2 доли, то почему Вам предлагают меньшую комнату, а не большую? При покупке доли в квартире, потом через суд надо будет выделять право пользования и т.д. А оно Вам надо за Ваши деньги?

В общем, как мы уже говорили, процесс этот долгий и нудный. Но вот наконец Вы подобрали устраивающий Вас вариант и договорились о просмотре.

Просмотр квартиры.

При осмотре квартиры обратите внимание на то, не проводилась ли в квартире перепланировка и если проводилась, то узаконена ли она. Тщательно осмотрите потолки, не заливали их соседи, а если это последний этаж , не течёт ли крыша. Осмотрите состояние санузлов и сантехники, дверей и дверных коробок, состояние полов. Наличие неузаконенных перепланировок это повод для серьёзного торга, т.к., купив такую квартиру, ответственность за них будете нести Вы!

Наличие протечек, плохое состояние сантехники, полов, дверных коробок также повод для торга. Хотя, если Вам квартира понравилась вы её купите в любом состоянии, т.к. всё равно будете делать ремонт, но неузаконеная перепланировка это очень серьёзно! Многие владельцы перед продажей делают так называемый "евроремонт" и при продаже хотят на этом заработать, или в стоимость квартиры включают стоимость мебели и бытовой техники. Решать Вам, нужен Вам этот ремонт и эта техника, или нет.

Как правило квартиру показывают или хозяева, или агенты, или и те и другие. Если присутствуют хозяева, спросите напрямую еще раз про стоимость квартиры, даже если агент продающий квартиру просил Вас о цене не говорить. Возможно он продаёт квартиру не по той цене, которую назвал хозяину. Поинтересуйтесь соседями, которые живут рядом, нет ли среди них дебоширов, алкоголиков, наркоманов,ведь вам там потом придёться жить.

Просмотрев несколько вариантов Вы наконец остановились на понравившемся и решили купить эту квартиру или комнату. Вам необходимо внести задаток или аванс за эту квартиру или комнату, и заключить договор на покупку этой квартиры или комнаты (если квартира продаётся через агентство).

Внесение предоплаты за понравившийся вариант

Если до сих пор Вы тратили только свое время или нервы, то на этом этапе Вы уже рискуете своими деньгами, поэтому этот этап очень важен и рассмотрим его подробнее.

Первое, что необходимо, это выяснить кто продаёт жилплощадь: частное (физическое) лицо, или агентство недвижимости. Далее необходимо знать - чистая это продажа, или взамен приобретается другая жилплощадь (альтернативная сделка). Если продавец физическое лицо и у него чистая продажа, то размер аванса должен быть минимален и составлять не более 500 долларов США, т.к.денег для внесения аванса за альтернативу ему не нужно, ему нужно лишь подтверждение серьёзности Ваших намерений.

Внося аванс физическому лицу обязательно составьте предварительный договор о покупке квартиры и потребуйте от него расписку по полной форме (см.образец в приложении), т.к. если что-нибудь пойдет не так, например он откажется продавать квартиру или Вы передумаете и т.д., то Вы сможете потом взыскать эти деньги через суд. Если квартиру продаёт агентство, то риск потерять свои деньги меньше, т.к. у юридического лица отсудить свои деньги значительно проще, да и само агентство не заинтересованно в судебном разбирательстве и идёт на него только в случае крайней необходимости. Сумма вносимого аванса, если продажа свободная, не более 1000 долларов.

Прежде чем внести деньги за понравившуюся Вам квартиру, внимательно прочтите договор, который предлагает Вам агентство, особенно раздел об ответственности сторон. Перед внесением аванса Вам должны предоставить оригиналы правоустанавливающих документов, будь то физическое лицо или агентство. Иначе Вы не будете знать действительно ли физическое лицо имеет право продавать эту жилплощадь и принадлежит ли она ему. Если покупаете через агентство, то попросите показать вам договор, заключённый на продажу квартиры между владельцем и агентством, иначе как Вы будете знать, что агентство действует от имени владельца и вообще имеет право продавать эту квартиру. Обратите внимание на срок действия договора.

Как физическое лицо, так и агентство должны предоставить Вам следующие правоустанавливающие документы в подлинниках (ксерокопии, даже нотариально заверенные, не рассматриваются):

а)Если жилплощадь до этого не продавалась, а перешла в собственность путём приватизации до 31. 12. 1999 года то:

  • свидетельство о собственности на жилье;
  • заявление;
  • акт передачи в собственность.

б) Если жилплощадь не продавалась,а перешла в собственность путём приватизации с 01. 01. 2000 года то:

  • свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилье;
  • заявление;
  • акт передачи в собственность;

в) Если жилплощадь до этого не продавалась,но досталась владельцу в результате наследства по закону или завещанию, а также в результате договора ренты или дарения то:

  • свидетельство о праве на наследство по закону или завещанию,выданное нотариусом по месту жительства;
  • свидетельство о смерти бывшего владельца жилплощади;
  • свидетельство о государственной регистрации права собственности;
  • договор ренты;
  • договор дарения;

г) Если жилплощадь до этого продавалась или менялась то:

  • договор купли-продажи;
  • передаточный акт;
  • договор мены;
  • свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Кроме того, чтобы убедиться в том, что в квартире никто не зарегистрирован(прописан), необходимо посмотреть выписку из домовой книги и копию финансового лицевого счёта. Вам также обязаны предоставить справку из БТИ по форме № 22А -план и экспликацию помещений (желательно в оригинале). По этой справке Вы сможете определить, имелась ли в квартире перепланировка или нет, а если имелась, то узаконена ли она. Вы также должны посмотреть документы, удостоверяющие личность владельца жилплощади(пока хотя бы ксерокопии) и сравнить их с теми данными, которые записаны в правоустанавливающих документах на квартиру.

При покупке квартиры у физического лица потребуйте от него, кроме уже вышеперечисленных, справку об отсутствии задолжностей по коммунальным платежам и телефону, т.к. бывают (и довольно часто) случаи, когда эта задолженность составляет десятки тысяч рублей.

При покупке жилплощади через агентство добейтесь, чтобы в договоре между Вами и агентством на покупку данной квартиры , обязательно была вставлена следующая фраза:"В случае, если обнаружаться факты, которые могут в дальнейшем повлиять на право пользования Заказчиком (это о Вас) указанной выше квартиры(комнаты), в том числе и нахождение владельца (владельцев) на учёте в психоневрологическом и наркологическом диспансерах, договор расторгается и внесённая Заказчиком сумма возвращается ему в полном объёме в течении 2-х дней с момента расторжения договора". Если агентство отказывается внести эту фразу в договор, то Вам лучше отказаться от этой квартиры и от этого агентства. Если агентство настаивает, то можно указать и срок в течении которого Вы можете изыскивать эти факты, но никак не меньше 7-ми дней.

Бывают случаи, когда квартира или комната продаётся по доверенности. Вам следует тщательно изучить эту доверенность и выяснить, почему продавец не может сам продать квартиру. Помните, что доверенность без указания числа, когда она выдавалась - ничтожна. Если не указан срок действия доверенности - то она действительна 1 год с момента выдачи. Обратите внимание на то, что именно доверяет владелец квартиры и кому. Доверенность должна быть выдана на продажу именно этой квартиры и совершения для этого всех необходимых действий: сбор документов, регистрацию договора купли-продажи и т. д.

Потом, прежде чем подписывать договор купли-продажи этой квартиры, Вам нужно будет удостовериться у нотариуса, выдавшего доверенность, не отозвана ли она. В договоре, который Вы будете заключать с агентством, будет указано что Вы, как покупатель, оплачиваете ячейку банка, составление договора купли-продажи, регитрацию договора купли-продажи. В договоре должна быть указана цена, по которой Вы эту квартиру приобретаете. Цена может быть указана как в долларах, так и в рублях. Цена квартиры не должна меняться в течении срока действия договора. Изменение цены в одностороннем порядке со стороны продавца без Вашего согласия, влечёт за собой расторжение договора и возврат Вам аванса.

На практике продавцы часто не указывают полную стоимость квартиры в договоре купли-продажи, т.к. владеют этой квартирой менее 3-х лет и вынуждены будут заплатить налог в размере 13% с суммы превышающей 1000000 рублей. Если Вы согласны указывать такую сумму в договоре купли-продажи, то всё в порядке, если нет - ищите новую квартиру или уплачивайте владельцу квартиры размер налога из своего кармана. На самом деле, если с картирой всё в порядке, то боятся ничего не нужно - никаких исков никто Вам выставлять не будет, а тем более претендовать на Вашу квартиру в будущем. Кто знает, может быть Вы сами через пару лет захотите продать эту квартиру и окажетесь в таком-же положении.

При составлении договора с агентством узнайте, оборудована ли она телефоном и не спареный ли он? Укажите в договоре номер телефона, который будет сохранён в приобретаемой Вами квартире. Оговорите с агенством заранее (лучше письменно), что владелец квартиры на сделке передаст Вам нотариально заверенное заявление о том, что он не возражает на перевод телефонного номера на имя нового владельца квартиры, т.е. на Вас.

Проверка юридической чистоты выбранной квартиры или комнаты.

Вы внесли аванс, т.е. уже потратили какую-то сумму денег и для того чтобы её не потерять, а тем более не потерять потом и квартиру и деньги, необходимо провести проверку юридической чистоты квартиры. Проверка юридической чистоты квартиры проводится для того, чтобы в будущем Вас не ожидали такие "сюрпризы" как:

  • при приватизации квартиры в своё время не была выделена доля несовершеннолетнему, прописанному в данной квартире на момент приватизации. Пусть прошло много лет, но бывший несовершеннолетний вправе подать в суд и оспорить Ваши права на квартиру, и суд, скорее всего, удовлетворит его иск;
  • до приватизации в квартире был прописан гражданин, который затем был осуждён и выписан из квартиры. Вернувшись из мест заключения, он узнал, что квартира приватизирована и продана.Опять суд и опять не в Вашу пользу. То же самое в связи с отъездом в длительную командировку, службой в армии и т.д.;
  • кто-то из собственников продаваемой квартиры состоит на учёте в психоневрологическом или наркологическом диспансере. После сделки купли-продажи он может обратиться в суд и заявить, что в момент совершения сделки он плохо понимал что делает, или находился в состоянии алкогольного (или наркологического) опьянения, и потребует через суд расторгнуть сделку. Суд наверняка её расторгнет. Кстати, некоторые владельцы так зарабатывают. Истратив полученные деньги, возвращают себе собственность, а полученные от Вас деньги будут возвращать Вам по решению суда в течении долгих-долгих лет, если вообще вернут;
  • на квартиру может быть наложено обременение в виде ареста, залога, договора ренты и т.д.Собственники квартиры могут "забыть" сказать Вам об этом и Вы опять рискуете своими деньгами.
  • в квартире могут оказаться зарегистрированные люди, кроме собственников, имеющие право пользования данной квартирой, т.е. Вы приобретёте квартиру с "довеском".
  •  

    Список подобных "сюрпризов" можно продолжить, но нет необходимости, т.к. уже из вышесказанного можно сделать вывод: проверка юридической чистоты квартиры необходима в любом случае, какой простой, на первый взгляд, не казалась сделка и какими милыми людьми не были собственники квартиры. Без проверки юридической чистоты приобретаемой Вами квартиры, Вы имеете большой процент вероятности остаться без квартиры и, возможно, без денег.

    И главное - проверку юридической чистоты квартиры должны провести Вы сами лично или нанятые Вами юридические или физические лица, но никак не продавец или лица его представляющие (не зависимо от того, что утверждают продавцы и какие бы солидные фирмы за ними не стояли). Вы же понимаете, что сейчас можно "сделать" любые документы, а не связанная с продавцом проверка позволит выявить истину и ответить на вопрос : "чистая" квартира или нет?

    Бывает что квартира не совсем "чистая", тогда проведённый специалистом анализ, поступившей в ходе проверки информации, подскажет Вам при выполнении каких условий можно спокойно приобретать данную квартиру.

    В договор о покупке квартиры необходимо внести фразу: в случае если… и указан был минимальный срок в течении которого эта фраза действует - например неделя. Это значит, что за эту неделю Вы должны провести проверку юридической чистоты квартиры, которая включает в себя:

  • проверку объекта недвижимости в управлении Федеральной регистрационной службы по г. Москве;
  • проверку на возможное наличие прав на недвижимость ранее проживающих в ней граждан и убывших из неё;
  • проверку на наличие зарегистрированных (прописанных) граждан в данной квартире;
  • проверка нахождения участников сделки с недвижимостью на учете в психоневрологическом диспансере по месту жительства;
  • проверка нахождения участников сделки с недвижимостью на учете в наркологическом диспансере по месту жительства;
  • выявление зарегистрированных обременений на квартиру;
  • проверка фактов выделения долей несовершеннолетним, участвовавших в сделках в прошлом проверку данных о прописанных и зарегистрированных в квартире лицах в прошлом начиная с заселения дома;
  • анализ информации о возникновении и последующих переходах прав собственности на квартиру;
  •  

    Теоретически такую проверку можно провести самостоятельно, но практике это Вам вряд-ли удастся, если конечно у вас нет устойчивых связей в госструктурах. Эту проверку можно заказать в солидных агентствах недвижимости вроде "Инком", "Миэль", "Миан" и др. Надо учесть, что мелкие агентства такую услугу не оказывают в принципе, а в крупных, если они согласятся будьте готовы заплатить не менее 1500$.

    Большой практический опыт и наработанные связи в различных структурах, позволяют нам провести подобную проверку по технологии ведущих агентств, но за реальные деньги.

    Составление проекта договора купли-продажи.

    Итак допустим, что после проверки юридической чистоты квартиры, Вы знаете , что квартира "чистая". Теперь Вы договариваетесь с продавцом или с агентом о дате проведения сделки и о форме договора купли-продажи. Наше законодательство допускает два вида договоров купли-продажи: в простой письменной форме и в нотариальной форме.

    И та и другая форма имеет одинаковую юридическую силу, однако закон оговаривает когда договор купли-продажи должен быть обязательно нотариальный, например при использовании ипотечного кредита банка. Вообще нотариусы - это особый вид людей. У них, как и у врачей, у каждого свое мнение и спорить с ними бесполезно. Составить договор в простой письменной форме (ППФ) можно у нотариуса, это будет стоить примерно 50-70$. Если составляется договор нотариальный , то это стоит значительно дороже т.к. нотариус берет еще процент от суммы указанной в договоре купли-продажи. Если нет необходимости составлять договор купли-продажи нотариально заверенный, то лучше составить договор в ППФ, это значительно дешевле.

    В договоре купли-продажи должны быть освещены все основные условия договора: кто продает, что продает, кому продает, за сколько продает, условия продажи и т.д., для того, чтобы вы лучше себе это представляли , Мы приводим несколько образцов наиболее часто встречающихся договоров купли-продажи в ППФ (см. приложение)

    На практике договор купли-продажи составляет продавец, особенно если квартира продается через агентство. Покупатель только оплачивает составление (50$). Если же квартиру продает физическое лицо, то есть смысл обратиться для составления договора купли-продажи в ППФ к нотариусу или составить самому. Как правило, за 2-3 дня до сделки проект договора купли-продажи квартиры должен быть у Вас.

    Ваша задача внимательно изучить его, обратив особое внимание на правильность указанных в нем данных: Ф.И.О продавцов и покупателей, а так же их паспортных данных, адреса приобретаемой квартиры или комнаты, основных параметров квартиры или комнаты, которые должны полностью соответствовать параметрам, указанным в справках БТИ ф №11А и ф №22А; стоимость квартиры или комнаты, правильность перечисленных в договоре правоустанавливающих документов на квартиру, форма денежных взаиморасчетов. В договоре также должны быть указаны (если квартира не свободна) лица, зарегистрированные в квартире на момент составления договора, а также сроки в течение которых эти люди снимутся с регистрации (выпишутся). Как правило, этот срок составляет 14 дней с момента регистрации договора купли-продажи квартиры в Управлении Федеральной регистрационной службы по г. Москве (УФРС).

    В договоре должны быть указаны и срок физического освобождения квартиры после регистрации договора купли-продажи в УРФС по г. Москве, этот срок также, как правило, составляет 14 дней. Если квартира или комната юридически и физически свободна, то владельцы должны освободить квартиру в течении одного дня после регистрации договора купли-продажи в УРФС по г. Москве. На практике сроки юридического и физического освобождения квартиры указываются в договоре купли-продажи по согласованию между покупателем и продавцом.

    В договоре должны быть прописаны мера ответственности продавца, в случае возникновения в дальнейшем претензий третьих лиц на эту квартиру, а также перечислены статьи гражданского кодекса РФ, на основании которого этот договор составлялся. В договоре в зависимости от ситуации, также перечисляют и другие документы (согласия, доверенности, решения и т.д.) необходимые для регистрации договора. После того как проект договора Вами внимательно изучен, назначается день сделки, при условии, что все заинтересованные стороны готовы к ней.

    Сделка

    Сделка - это подписание договора купли-продажи и закладка денег в банковскую ячейку. На данном этапе практически заканчивается вся подготовительная работа, которую вы и Ваши партнеры проделали в процессе подготовки к сделке.

    Перед тем, как стороны подписывают договор купли-продажи, происходит закладка денег в банковскую ячейку на срок, необходимый для регистрации договора купли-продажи в УРФС по г. Москве, как правило это на месяц. Все зависит от того, как быстро будет произведена регистрация. Регистрация договора купли-продажи в УРФС по г. Москве осуществляется в следующие сроки: 1 месяц, 2 недели, 1 неделя. Соответственно и оплата регистрации разная: 500 рублей, 6000 рублей, 12000 рублей (цены могут отличаться, т.к. если вы сами сдаете на регистрацию, то это одно, а если через риэлтора, то это другое).

    Стоимость банковской ячейки колеблется от 40$ до 110$ в месяц в зависимости от банка. Покупатель заключает с банком договор аренды ячейки, а также дополнительное соглашение к договору, в котором указывается доступ к ячейке продавца. В дополнительном соглашении очень важно указать кто, в какие сроки, при предъявлении каких документов может получить доступ к банковской ячейке. Здесь остановимся поподробнее:

    а)кто - лицо, у которого Вы приобретаете жилплощадь или другое лицо в цепочке (если сделка альтернативная;

    б)сроки - период регистрации плюс некоторое время, главное чтобы у Вас осталось время забрать деньги, если регистрация не состоится;

    в)условия доступа - договор купли-продажи, приобретаемой Вами квартиры, зарегистрированный в УРФС по г. Москве на Ваше имя. В случае, если сделка альтернативная, то можно, по согласованию с Вами, дополнительно предъявить ксерокопию договора купли-продажи альтернативной квартиры.

    При заключении договора аренды ячейки, Вам будет выдан ключ от банковской ячейки, второй ключ находится у работника банка. Ключ, как правило, хранится у того, кто заложил деньги в ячейку, т.е. у покупателя, но может храниться и в агентстве, это как Вы решите. За ключ с вас возьмут залог в размере около 100$, который Вам вернут после возврата ключа. Таким образом, после того как договор купли-продажи зарегистрирован, и у Вас на руках имеется Ваш экземпляр вместе со свидетельством о государственной регистрации права собственности. Вы (или агентство) отдаете продавцу ключ от банковской ячейки и он, со своим экземпляром зарегистрированного в УРФС по г. Москве договора купли-продажи идёт в банк и получает деньги за проданную Вам квартиру.

    Если вдруг по каким то причинам договор не регистрируется, то Вы в соответствии с дополнительным соглашением (естественно ключ вы никому не передаёте) и в указанные в нем сроки, забираете из ячейки ваши деньги, т.е. сделка разваливается и вы остаётесь при своих деньгах, а продавец при квартире. Если сделка не регистрируется по техническим причинам (опечатка, неправильно указан номер дома и т.д.), то это все можно исправить в процессе регистрации. Если сделка не регистрируется по вине продавца (имеется арест на квартиру или ещё что-нибудь), то он обязан вернуть вам деньги , полученные в качестве аванса. Если сделка не регистрируется по вашей вине (в процессе регистрации Вы передумали или ваш супруг отказал Вам в согласии на покупку или еще по какой либо причине), то внесённый вами аванс Вы не получите.

    После того как деньги заложены в ячейку, происходит подписание договора купли-продажи сторонами, участвующими в сделке. При подписании договора купли-продажи обязательно сравните имеющийся у Вас проект договора с оригиналом, еще раз внимательно проверьте реквизиты продавца и покупателя, параметры квартиры, которую вы покупаете, условия и сроки освобождения квартиры - как физического, так и юридического. Проверьте, указаны ли меры ответственности продавца, в случае если (не дай Бог) в дальнейшем по его вине возникнут судебные иски. Перед подписанием договора еще раз проверьте уплату коммунальных платежей и оплату телефона.

    Помните, что продавец сам в Вашем присутствие должен подписать договор. Если договор подписывается по доверенности, то вам необходимо перед подписанием договора убедится, не отозвана ли доверенность продавцом квартиры. Перед подписанием договора продавец должен Вам передать или хотя бы предъявить (а передать при подписании акта передачи квартиры) нотариально заверенное заявление о его согласии перевода телефона на имя нового собственника, т.е. на Ваше. Если все в порядке подписывайте договор.

    Если сделка альтернативная, то одновременно с Вами, свои договора купли-продажи будут подписывать и другие заинтересованные стороны, но для Вас главное это Ваш договор. Тем не менее, внимательно отнеситесь ко всем участникам альтернативной сделки, т.к. от каждого из участников зависит, состоится сделка или нет.

    Передача договора купли-продажи на регистрацию

    После того как договор купли-продажи подписан, и закладка денег в банковскую ячейку произведена, необходимо сдать договор купли-продажи на регистрацию в УРФС по г. Москве. Если сделка альтернативная, то все договора купли-продажи сдаются на регистрацию одновременно.

    Сдача на регистрацию может осуществляться двумя способами:

    1-й способ - Вы лично и продавец отдаёте на регистрацию, соответственно оплачиваете квитанции, стоите в очереди и т.д.;

    2-й способ - Вы и продавец оформляете доверенности у нотариуса на сдачу на регистрацию и получение с регистрации на другие лица, которые все за Вас сделают. Как правило, это риэлтор. Этот способ лучше всего подходит для альтернативных сделок, т.к. у риэлтора есть "свой" регистратор, который без очереди примет документы на регистрацию.

    Если вы сами сдаете документы на регистрацию, то Вам выдадут расписку о приёме документа на регистрацию. Если сдает риэлтор, то расписку получит он. Вместе с договором купли-продажи Вы должны сдать на регистрацию следующие документы:

    1) правоустанавливающие документы на приобретаемую квартиру;

    2) копия ФЛС в оригинале, не просроченная;

    3) выписка из домовой книги, не просроченная;

    4) справка из БТИ по Ф №22А в оригинале;

    5) справка из БТИ по Ф 11А - по необходимости (если, например, квартира продаётся по стоимости БТИ;

    6) ксерокопии паспортов покупателя (покупателей) и продавца (продавцов);

    7) согласие супруга покупателя;

    8) согласие супруга продавца - если необходимо;

    9) разрешение органов опеки - если необходимо;

    10) отказ соседей от покупки комнаты - если квартира коммунальная;

    11) отказ города от покупки комнаты в коммунальной квартире, если другие комнаты в этой квартире не приватизированы;

    12) другие документы по требованию регистратора (свидетельство о смерти, свидетельства о рождении, и т.д.).

    Регистрация договора купли-продажи.

    Как мы говорили, если у вас все документы в порядке, и их приняли у Вас на регистрацию, то вам выдадут расписку в приёме документов и скажут, когда придти за уже зарегистрированными. Срок регистрации, как Вы знаете, составляет: 1 мес., 2 недели, 5 дней.

    Как правило, если документы правильно оформлены, вопросов в процессе регистрации не возникает. С регистрации вы получите:

    1) зарегистрированный договор купли-продажи: экземпляр покупателя и экземпляр продавца;

    2) свидетельство о государственной регистрации права собственности на приобретённую Вами квартиру;

    3) другие документы, которые уже не нужны регистратору: старые правоустанавливающие документы, доверенности и т.д. Получив Ваш экземпляр договора купли-продажи и свидетельство о гос. регистрации права, внимательно проверьте их на предмет наличия ошибок, т.к. там работают люди и возможны опечатки. Если все в порядке, то можете передавать ключ от банковской ячейки продавцу и готовится к заселению.

    Подписание акта приёма-передачи купленной квартиры или комнаты

    В строгом соответствии со сроками, указанными в договоре купли продажи происходит физическое и юридическое освобождение квартиры и подписание передаточного акта покупателем и продавцом.

    Помните, что передаточный акт - важная составляющая часть договора купли-продажи, особенно для покупателя, т.к. он в дальнейшем без этого акта квартиру не продаст. Поэтому его необходимо беречь вместе с договором купли-продажи. Помните, что пока передаточный акт не подписан, ответственность за физическое состояние квартиры несёт продавец (т.е. если квартиру зальют, ограбят и т.д.), соответственно и коммунальные платежи должны быть уплачены до срока подписания передаточного акта включительно.

    Но это в теории. На практике все решается путем обоюдной договоренности и если не удаётся достичь компромисса, то становятся на букву закона. Особенно это касается физического и юридического освобождения квартиры. Трудно бывает продавцам час в час соблюсти сроки, указанные в договоре купли-продажи. Опытные риэлторы в таких случаях используют удержание денег под выписку и физическое освобождение квартиры, как правило, это 2-7 тыс. долларов США, которые продавец получает, когда выпишется и освободит квартиру физически.

    Кроме того в договоре могут быть предусмотрены штрафные санкции к продавцу за каждый день просрочки физического и юридического освобождения квартиры. Часто применяют оба эти метода одновременно. После того, как покупатель в соответствии с договором купли-продажи (или не в соответствии) подписал акт приема-передачи процесс покупки квартиры или комнаты закончен. Вы становитесь новым владельцем приобретенной Вами жилплощади, со всеми вытекающими из этого правами и обязанностями.

    Как оформить покупку квартиры и избежать рисков?

    недвижимостьКак оформить покупку квартиры и избежать рисков? На что необходимо обратить внимание при заключении договора купли-продажи квартиры?

    При приобретении недвижимости самостоятельно или при участии профессионалов, покупателя больше всего беспокоит вопрос: не лишится ли он в будущем квартиры? Как обезопасить себя и получить гарантию, что договор не будет впоследствии признан недействительным? В каждом конкретном случае в зависимости от правоустанавливающих документов, состава семьи собственника недвижимости, наличия несовершеннолетних , супругов, людей , состоящих на учете в ПНД или Нарко-диспансерах, и еще целого ряда обстоятельств, решается вопрос о рискованности сделки. Что может послужить причиной расторжения договора , а следовательно лишения и квартиры и денег. Советуем обратить внимание на следующие обстоятельства:

    - совершение сделки лицом, признанным по суду недееспособным, то есть неспособным понимать значение совершаемых им действий и отвечать по своим обязательствам. Если одна из сторон , хоть и не лишена дееспособности, но состоит на учете в ПНД или НД , это также может послужить причиной для оспаривания сделки в соответствии со ст. 177 ГК РФ , если судом будет признано, что сделка совершенна гражданином « ..не способным понимать значение своих действий или руководить ими на момент заключения сделки»;

    - продажа квартиры состоящим в браке лицом, если не предоставлено нотариально заверенное согласие супруга на сделку. Супруг, чье согласие не было во время получено , может оспорить такую сделку., так как в соответствии с Семейным кодексом РФ имущество, в том числе и денежные средства, нажитые в период брака признается общим имуществом супругов, независимо от того на чье имя оно зарегистрировано;

    - нарушения в процессе приватизации: не включение в число собственников несовершеннолетних или лиц, находящихся в местах лишения свободы, если от них не был получен должным образом оформленные отказ от участия в приватизации или доверенность на приватизацию;

    - велика степень риска, при приобретении квартиры принадлежащей собственнику на основании завещания или как наследнику по закону. Необходимо учитывать не были ли нарушены права при разделе наследственного имущества, причем как наследственные так и супруга ( кроме права наследования в первую очередь имеющего и право на ½ совместно нажитого супружеского имущества) . Обязательно удостоверьтесь, что нет других наследников, в том числе нетрудоспособных и находящихся на иждивении наследодателя не не менее одного года, не нарушены ли интересы несовершеннолетних детей наследодателя и ряд других аспектов, которые надо учитывать при покупке квартиры, принадлежащей собственнику на основании наследования;

    -- хотя Жилищный кодекс в нынешней редакции не требует согласия совместно проживающих с собственником нанимателей на продажу или другое отчуждение квартир, но добросовестному покупателю, приобретшему такую квартиру, придется обратиться в суд с иском о снятии с регистрационного учета членов семьи бывшего собственника или других лиц, проживающих в приобретенной квартире, как утративших право на на жилплощадь. Скорее всего суд примет решение в пользу покупателя и выселит жильцов, но покупатель потеряет время, спокойствие и силы;

    - стоит задуматься если Продавца квартиры (особенно пожилого) представляет доверенное лицо . Лучше в этом случае настоять на присутствии на сделке самого продавца и уж если это невозможно по различным причинам ( продавец в отъезде, на лечении и т.п.), удостоверьтесь, что доверенность не отменялась и срок действия ее не истек;

    - кроме перечисленных выше рисков, при покупке или продаже недвижимости, люди могут столкнуться и с мошенничеством , в том числе имевшем место и в предыдущих сделках, представлении поддельных документов, скрытыми дефектами недвижимости, сложной историей квартиры, арестами и запрещениями на недвижимость и другими неприятными факторами. Чтобы максимально обезопасить себя, лучше обратиться за помощью к специалистам, добросовестно работающим в сфере недвижимости не один год. Их опыт и квалификация помогут вам сохранить свои силы, время и деньги;

    - перед сделкой по приобретению квартиры выяснилось, что паспорт Продавца «недействителен», так как в связи с расторжением брака и сменой фамилии, он подлежал замене. Правильно ли это?

    На основании «Положения о паспорте гражданина Российской Федерации»

    В РФ паспорт является основным документом, удостоверяющим личность гражданина и содержащим сведения о нем: ФИО, пол, дата рождения , сведения о месте регистрации, супружестве, наличии детей, военной обязанности. Паспорт имеет идентификационный номер и содержит сведения об органе его выдавшем. Но для того , чтобы паспорт был действительным, он должен отвечать ряду условий . Обратить внимание следует на то не просрочен ли он. По правилам первый паспорт получается гражданином РФ по достижении 14 лет, который действителен до 20 лет. По достижении 20 лет гражданин обязан поменять паспорт, срок действия 2го паспорта –с 20 до 45 лет. В 45 лет граждане получают свой 3-й паспорт, срок действия которого –бессрочно. Нарушение срока действия паспорта - повлечет недействительность сделок, совершенных по этому паспорту. Также недействительным считается паспорт, в котором стоит отметка «подлежит замене». Например, на основании заключения брака и изменения фамилии, закон предусматривает определенный срок для замены паспорта, если же это условие не было выполнено, все совершенные сделки недействительны. Обратите внимание : нет ли в паспорте каких-либо отметок, записей, оттисков штампов и печатей, непредусмотренных « Положением о паспорте». Паспорт с вышеперечисленными отметками считается недействительным.